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這兩年，特色小鎮(zhèn)迅速興起，越來越多的資本開始進入這個領(lǐng)域。目前行業(yè)形成的共識：產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)的根本。脫離了產(chǎn)業(yè)僅做房地產(chǎn)的小鎮(zhèn)，注定會成為下一個空鎮(zhèn)、鬼鎮(zhèn)。

近些年來，在汽車普及和中國消費升級的背景下，文化旅游熱潮洶涌，市場需求旺盛;但從實際市場運營的大數(shù)據(jù)來看，成功的項目仍是少數(shù)。這當然與文旅產(chǎn)業(yè)投資的長周期、重資產(chǎn)的特質(zhì)有很大關(guān)系。除此之外，技術(shù)的投入、理念的創(chuàng)新、資本實力、自然資源等級、專業(yè)團隊的配備等更是決定成敗的重要因素。新盛唐集團通過對一些項目的系統(tǒng)思考，從四個方面探討文旅特色小鎮(zhèn)的投資思路和重點，希望大家可以參考。

第一、 選址布局很重要。

一、二線城市周邊是需求重點，傳統(tǒng)旅游勝地投資需謹慎。

結(jié)合中國主要城市和風景區(qū)的游客量、游客消費單價、旅游總收入等數(shù)據(jù)進行了比較發(fā)現(xiàn)：一、二線城市的周邊游的需求量遠大于黃山、麗江、九寨溝等知名旅游勝地。

這與旅游頻次、消費能力是密不可分的。就好比一個商業(yè)項目選址，周邊的消費能力一定是考察重點。地產(chǎn)投資所倡導(dǎo)的地段因素，在文旅小鎮(zhèn)的選址時同樣有效。

第二、產(chǎn)品策劃五要素缺一不可

文化的獨特性、空間特色、業(yè)態(tài)模式、引爆項目、地產(chǎn)配套，缺一不可。

在看重這個領(lǐng)域投資機會的同時，不能只考慮到地產(chǎn)的價值，對前期產(chǎn)品頂層架構(gòu)設(shè)計要有統(tǒng)的考慮。我們對產(chǎn)品策劃要素該如何理解呢?

首先，構(gòu)建旅游核心吸引物。

在項目前期，能清楚市場，明白游客憑什么而來。做到讓人尖叫、讓人眼前一亮，讓人震撼，那么這個項目就具備了從0到1的可能性。

值得一提的是，對于江南一帶的同質(zhì)化、扎堆的古鎮(zhèn)項目，除了六大名鎮(zhèn)還具備操作價值，其他的古鎮(zhèn)若只是進行簡單的修繕、或者盲目復(fù)制，基本不會有市場前景。原因很簡單，市場只會記住一個品類里NO.1、最多NO.3的項目，其他的難以形成品牌效應(yīng)。

其次，規(guī)劃設(shè)計完善的游覽路線、完整的配套設(shè)施。

當前旅游已經(jīng)進入到休閑度假階段，以往老化的、粗糙的、簡陋的設(shè)施已經(jīng)無法滿足游客消費需求。圍繞著游客的興奮點，進行吃住行游購娛的配套，還原獨特的生活場景，是游客的共同需求。

再次，堅定不移的配置度假地產(chǎn)配套，精準面對投資及度假市場客群。

任何投資都需要考慮回報，都需考慮退出。一味的只做旅游，其高風險、長期性決定了很少有資金能承受這樣的項目投資回報時間。因此，地產(chǎn)配置是必然。

旅游目的地周邊配套地產(chǎn)，鎖定地區(qū)人群需求，配置運營管理服務(wù)，將度假地產(chǎn)打造成高水平的經(jīng)營性資產(chǎn)，是滿足當代度假地產(chǎn)的基本規(guī)律的。

綜上所述，旅游小鎮(zhèn)的產(chǎn)品策劃，是個系統(tǒng)工程。前瞻性的市場研究、大膽創(chuàng)新的旅游吸引物打造、準確老道的地產(chǎn)開發(fā)能力、后期完備的服務(wù)體系都是投資邏輯和風險控制中必不可少的環(huán)節(jié)。

第三、合理組織資金，設(shè)計多元化的投資架構(gòu)，有效設(shè)立投資的防火墻。

由于小鎮(zhèn)項目本身體量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜性，所以少有單一的資金方獨立操作。

對于一個涵蓋吃住行游購娛等多元業(yè)態(tài)的文旅度假小鎮(zhèn)，其財務(wù)模型的預(yù)測就是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。另一方面，小鎮(zhèn)房產(chǎn)銷售收入也是個重要的回籠現(xiàn)金來源。

通常情況下，因業(yè)態(tài)的多元化、經(jīng)營方式的多樣化，導(dǎo)致不熟悉這類標的項目的市場投資主體針對這種復(fù)雜的小鎮(zhèn)開發(fā)現(xiàn)金流模型往往會顯得無所適從。

一般針對文旅特色小鎮(zhèn)的投資，往往會拆解不同的土地權(quán)屬進行分期拿地和分期開發(fā)。這樣可以在不同的公司法律主體下進行多元化的融資。也有利于未來持有型物業(yè)的資產(chǎn)包的分拆上市或者引進戰(zhàn)略合作伙伴進行投資。

而這些的財務(wù)籌劃，都是在前期項目投資的頂層設(shè)計階段需進行系統(tǒng)考慮的。

第四、高水平運營管控——未來小鎮(zhèn)資產(chǎn)價值的核心。

除了銷售，后期的整體項目運營管控也非常重要。當下中國，業(yè)內(nèi)具備專業(yè)水準的旅游景區(qū)或度假小鎮(zhèn)運營管理團隊相當稀缺。而小鎮(zhèn)作為經(jīng)營性資產(chǎn)，其運營能力決定了未來資產(chǎn)的價值。

項目前期的招商、未來的營銷、運營管理、物業(yè)管理……這些環(huán)節(jié)都缺少標準化的流程或者解決方案，這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也決定了小鎮(zhèn)運營的成敗。

所以，文旅特色小鎮(zhèn)的投資建設(shè)，不是靠情懷、也不是靠地產(chǎn)，更不是靠政府政策。其決勝于市場的關(guān)鍵因素是一系列系統(tǒng)化、專業(yè)性的團隊，將復(fù)雜的業(yè)態(tài)進行有效拆解，將看不清的市場前景進行定量分析，將不清晰的服務(wù)進行標準化、規(guī)范化，打造成一個完整的運營系統(tǒng)。

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