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日前，第一太平戴維斯發(fā)布了“養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告”，數(shù)據(jù)顯示，去年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域投資活躍，與寫(xiě)字樓、零售、工業(yè)物業(yè)這些傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于替代型資產(chǎn)，正慢慢步入主流資產(chǎn)的行列，養(yǎng)老地產(chǎn)收益率根據(jù)國(guó)家、地段以及資產(chǎn)自身品質(zhì)而不同，目前整體區(qū)間為4.4%~7.5%。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，預(yù)期養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資氣氛會(huì)愈發(fā)活躍。新盛唐集團(tuán)認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾、資金缺口等問(wèn)題，或?qū)⑹沟灭B(yǎng)老地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。

據(jù)聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署資料顯示，2015年末歐洲65歲及以上老年人口達(dá)1.3億，過(guò)去35年中凈增5800萬(wàn)人。預(yù)期到2050年將再增6500萬(wàn)人，屆時(shí)老年人口占比將達(dá)到27.6%，顯著高于2015年的17.6%。中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化更顯極端，老年人口從1980年的4000萬(wàn)增加到2015年的1.31億，預(yù)計(jì)到2050年將增加到3.71億。與此同時(shí)，老年人口所占比例從1980年的4.1%上升至2015年的9.6%，到2050年將達(dá)到27.6%，屆時(shí)老年人口撫養(yǎng)比例將達(dá)到歐洲同等水平。鑒于中國(guó)人口基數(shù)龐大，中國(guó)老年人口將比歐洲多出90%左右。過(guò)去五年中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，但仍不足以應(yīng)對(duì)未來(lái)老年人口增加所致的需求。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)，截至2015年末，全國(guó)共有670萬(wàn)張養(yǎng)老院床位，相當(dāng)于每1000個(gè)60歲以上人口擁有30.3張床位。2016年末，國(guó)務(wù)院通過(guò)“十三五”衛(wèi)生與健康規(guī)劃，旨在加快包括養(yǎng)老在內(nèi)的健康產(chǎn)業(yè)，要求地方政府與私營(yíng)企業(yè)協(xié)作，并開(kāi)發(fā)金融工具以鼓勵(lì)該領(lǐng)域的增長(zhǎng)。同時(shí)，政府也希望鼓勵(lì)外資進(jìn)入，簡(jiǎn)化行政審批流程，爭(zhēng)取到2020年全面放開(kāi)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，按照以上的方針，國(guó)際運(yùn)營(yíng)商也許可以以純外資企業(yè)的形式持有并運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老院地塊。此外，中央政府在探索養(yǎng)老資產(chǎn)證券化以及基金退出機(jī)制，以吸引私有資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)更多元

目前，養(yǎng)老領(lǐng)域的私人投資主要聚集在高端板塊。運(yùn)營(yíng)模式以及收費(fèi)體系會(huì)有所差別，主要取決于項(xiàng)目位置、入住老年人口的年齡及健康狀況、服務(wù)范圍以及是否綁定其他產(chǎn)品(如保險(xiǎn)套餐)。除月度收取的費(fèi)用外，部分機(jī)構(gòu)還會(huì)要求預(yù)先支付管理費(fèi)。服務(wù)提供商以及業(yè)主一般有以下幾類：專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商以及保險(xiǎn)公司。養(yǎng)老市場(chǎng)正呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)之勢(shì)，且有望發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模。全國(guó)老齡工作委員會(huì)發(fā)布的一份報(bào)告顯示，到2050年中國(guó)養(yǎng)老支出將達(dá)5萬(wàn)億元。

目前，國(guó)內(nèi)不少發(fā)展商正投入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，包括萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等房企都已將養(yǎng)老地產(chǎn)寫(xiě)入發(fā)展計(jì)劃。對(duì)于普通投資者而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目或是值得關(guān)注的方向。在已先行發(fā)展一步的歐洲，養(yǎng)老地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)正慢慢步入主流資產(chǎn)行列。

二、歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資繁榮

第一太平戴維斯的研究報(bào)告顯示，2016年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資額創(chuàng)下新紀(jì)錄，預(yù)計(jì)全年投資額達(dá)到55億歐元，其中德國(guó)投資額超過(guò)30億歐元，法國(guó)實(shí)現(xiàn)13億歐元的投資。英國(guó)雖然起步較慢，但全年投資近10億歐元。從數(shù)據(jù)看，2012年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資額在2011年的基礎(chǔ)上增加兩倍，標(biāo)志著這一市場(chǎng)正式打開(kāi)。近年來(lái)歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)受到廣泛關(guān)注，原因有多方面。人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)已為養(yǎng)老地產(chǎn)贏得大量關(guān)注，且不僅來(lái)自于投資者。過(guò)去五年中不斷有新運(yùn)營(yíng)商涌現(xiàn)、有新的理念誕生，繼而出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)活動(dòng)。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅為投資多元化提供了機(jī)會(huì)，也能避免傳統(tǒng)高價(jià)資產(chǎn)領(lǐng)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

養(yǎng)老地產(chǎn)周期性特征較弱，因而受到投資者青睞，尤其是在頻繁波動(dòng)的市場(chǎng)背景下。相對(duì)于住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、學(xué)生公寓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最少領(lǐng)先36個(gè)基點(diǎn)(購(gòu)物中心)，最多領(lǐng)先163基點(diǎn)(商業(yè)街)。養(yǎng)老地產(chǎn)收益率根據(jù)國(guó)家、地段和資產(chǎn)自身品質(zhì)而不同，目前整體區(qū)間為4.4%~7.5%。養(yǎng)老地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)，將繼續(xù)推高價(jià)格?；趯?duì)歐洲各國(guó)人口結(jié)構(gòu)、醫(yī)療保健支出以及長(zhǎng)期護(hù)理床位現(xiàn)有供應(yīng)的綜合分析，第一太平戴維斯認(rèn)為，荷蘭、德國(guó)、丹麥、芬蘭和法國(guó)應(yīng)當(dāng)是投資者優(yōu)先考慮的五大市場(chǎng)。

三、大型房企近年紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

廣州日?qǐng)?bào)訊 (全媒體記者陳白帆)近日，中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的《2016中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)》指出，2016年，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、海外投資等方式加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，通過(guò)“去地產(chǎn)化”、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)與管理模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線及服務(wù)體系;通過(guò)海內(nèi)外投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)或配置全球養(yǎng)老資產(chǎn)。從我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，主要包含養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融與養(yǎng)老用品四方面。2016年3月通過(guò)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃(2016~2020年)》，2016年7月出臺(tái)《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》，明確未來(lái)5年重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)將護(hù)理服務(wù)延伸至家庭、社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目。

四、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯

從區(qū)域分布看，三大區(qū)域政策出臺(tái)密集度高于其他地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯。截至2016年末，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角三大區(qū)域出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“十三五”規(guī)劃的省市占絕對(duì)優(yōu)勢(shì);而西南、西北、中部和東北地區(qū)則相對(duì)較少，但重點(diǎn)省市也陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)發(fā)展規(guī)劃。2016年10月，民政部、發(fā)改委等11部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，明確提出推動(dòng)閑置社會(huì)資源整合改造，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提供更大支持，為擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)提供更多保障。11月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費(fèi)的意見(jiàn)》，將整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)列為全面提升養(yǎng)老消費(fèi)的重要舉措之一。

五、品牌房企更加注重服務(wù)品質(zhì)

《2016中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)》顯示，房企、險(xiǎn)資企業(yè)，甚至國(guó)資企業(yè)等紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、保利、萬(wàn)達(dá)、綠城等房企也正在實(shí)現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2016年，優(yōu)秀品牌房企加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，如萬(wàn)科正實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)品線打造與服務(wù)體系構(gòu)建;遠(yuǎn)洋表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為公司業(yè)務(wù)四大板塊之一。

據(jù)了解，萬(wàn)科養(yǎng)老表示將拓展市場(chǎng)化道路。未來(lái)兩三年將深耕北、上、廣、深、杭州、成都等核心城市，還將重點(diǎn)布局10個(gè)左右“三高”(老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高)城市，養(yǎng)老業(yè)務(wù)將發(fā)展成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。萬(wàn)科更明確其機(jī)構(gòu)型、CCRC型、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)方向。遠(yuǎn)洋集團(tuán)則表示將重服務(wù)及運(yùn)營(yíng)，已形成“輕重并舉”養(yǎng)老產(chǎn)品模式，甚至推出一周左右的短期托老服務(wù)，為子女因短期出差或出游、老人無(wú)人照料的家庭提供一站式解決方案，開(kāi)創(chuàng)養(yǎng)老服務(wù)新模式?！秷?bào)告》分析，對(duì)房企而言，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一方面源于其轉(zhuǎn)型需求，另一方面，源于我國(guó)人口不斷老齡化，為其后續(xù)發(fā)展提供了想象空間。未來(lái)，企業(yè)將更加注重打造符合自身特色的產(chǎn)品線，構(gòu)建服務(wù)體系，從而實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。

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